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Dear Investor,

In the following, we present the financing of phases 3 and 4 of our mortgage-backed mezzanine real estate project in Belgrade. In addition to a 10% p.a. bond, the offer includes an equity warrant on the entire project.

Serbia has become particularly interesting because of its developments over the last decade: continuous economic growth, salary increases, low inflation and interest rates, and a stable currency against the EUR. In addition, the Serbian government has launched a program to promote the acquisition of the first apartments with which this investment is particularly in line with current local trends.

THE INVESTMENT CASE

Serbia inhabits 7.1 million people in old communist buildings that were built between 1950 and 1980. The last 15 years have been characterized by increasing prosperity, driven by rising salaries, which has led to higher incomes for the state and the individual. In Belgrade, the unemployment rate fell from 18% in 2014 to 7.5% at the end of 2019.The median income has increased by 50% over the past decade. Despite these tendencies, there are still only 35,000-50,000 modern standard apartments in Belgrade for around 1.4 million inhabitants. Regardless of the increasing demand, only around 5,000 new apartments are built each year. For other comparable projects that have been carried out in recent years, please refer to the attached CBRE Valuation Report on page 48ff.These numbers do not correspond to the existing and steadily growing demand.

OPPORTUNITY:

We offer around 1% of the equity for every EUR 1 million subscription in the Anova Debt Fund I. For subscriptions over EUR 15 million in the Anova Debt Fund I, we offer direct participation in the participation capital of Serbia Prime Site One AG, as for investors with more than 10% of the equity, a direct investment can be more tax efficient.

Equity Warrant: ANOVA Real Estate Equity Opportunity Fund I - LI0577266385
- Represents approx. 25% of the equity of the overall project as participation capital.
- Expected multiple over approx. 2 years: 6x to 10x depending on residential property price development.

Debt Fund: ANOVA Alternative Investments SICAV, ANOVA Debt plus Fund I - LI0577266427
- 10% p.a. yield
- Maximum of EUR 25.8 million

This round of financing enables Serbia Prime Site One AG to buy the entire parcel and build all three phases at the same time, resulting in savings of around 5% of EUR 85 million in construction costs. Serbia Prime Site One is also expected to sign the purchase agreement in the land registry in mid-July 2021. The cash transfer for the purchase of the land is released by an escrow account only if and when the land and all building permits have been transferred solely to the name of Serbia Prime Site One AG. The building permit for the first phase, which we financed two months ago, was received about three weeks ago. The building permits for phases 3 and 4 have been submitted and are expected in early July.

Partnership with HRS:
HRS has agreed to act as the developer’s agent for Serbia Prime Site One AG and to manage the entire project. With 400 specialists and an annual turnover of over CHF 1.2 billion, HRS is the largest real estate developer in Switzerland.

Repayment structure:
I. Bank financing
II. ANOVA Alternative Investments SICAV, ANOVA Debt plus Fund I – 20% p.a. yield - LI0577266401
III. ANOVA Alternative Investments SICAV, ANOVA Debt Fund I – 10% p.a. yield - LI0577266427
IV. ANOVA Real Estate Equity Opportunity Fund I and the Equity - LI0577266385 and the share capital

Timeline:
Subscription Start: 11. June 2021
Subscription End: mid of July 2021
Arrival Building Permit Phase 1: Has been issued mid June 2021.
Arrival Building Permit Phase 2: Has been submitted and is expected in mid-July 2021.
Arrival Building Permit Phase 3: Has been submitted and is expected in mid-July 2021.
Signing of the PSPA: Expected to be notarized in mid-July 2021.

For further details, please see the flyer or the other documents or ask for a meeting respectively a video call with us.

PROJECT

Serbia Prime Site One AG is realizing more than 750 apartments on 52,592 m2 of living space and 18,100 m2 of commercial space, part of which is provisionally reserved for the Swiss Embassy. The project will be implemented as a whole in one phase in which 20% of the apartments have to be sold before construction can start. The total sales proceeds amount to over EUR 100 million, all of which are expected to be realized in the course of the next 24-30 months. The expected profitability of the project varies between EUR 15 million and EUR 38 million.

SWISS OWNERSHIP OF LAND AND PROJECT

Since the land is purchased and the project is being developed by a Swiss company (Serbia Prime Site One AG), there is no legal risk for investors as the executing company is subject to Serbian law. All contracts, including financing, are concluded with the Swiss company. Serbia Prime Site One AG will only open a branch in Serbia. Therefore, ownership of the property and the project remains with the Swiss company. This also enables us to significantly reduce the tax burden. In 2004, Holcim invested around EUR 400 million in Serbia - the EUR 100 million from our project will represent the second largest FDI (Foreign Domestic Investment) that has ever flowed from Switzerland to Serbia. The Swiss Embassy is therefore actively supporting the project.
Please contact us if you would like to discuss in a meeting or video call.

Many thanks,
Tom Aebli and Jan Schoch

Part one refers to the investor and his personal data. In case you are an asset manager subscribing for your clients, fill out the form with your company details.

Part two reflects the particular subscription order and requires you to select either the ANOAVE DEBT PLUS FUND I CLASS A OR B and mention the desired notional investment, whereby Class B requires a minimum investment of 3mln EUR. Each of your custodian banks, will need one individual form completed with the investor data (part 1) and the subscription order (part 2).

Part three: please leave blank as it needs to be filled out by your custodian bank(s) based on the information provided by you in part 1 & 2 (anonymised)
=> Please send part all 3 parts to your custodian bank(s)

Subscription form / Zeichnungsschein

Lieber Investor,

Im Folgenden stellen wir Ihnen die Finanzierung der Phasen 3 und 4 unseres grundpfandbesicherten Mezzanine Immobilienprojekts in Belgrad vor. Das Angebot umfasst nebst einer 10% p.a Anleihe einen Equity Warrant auf dem Gesamtprojekt.

Serbien ist aufgrund seiner Entwicklungen im letzten Jahrzehnt besonders interessant geworden: kontinuierliches Wirtschaftswachstum, Gehaltssteigerungen, niedrige Inflation und Zinsen sowie eine stabile Währung gegenüber dem EUR. Darüber hinaus hat die serbische Regierung ein Programm zur Förderung des Erwerbs erster Wohnungen auf den Weg gebracht, mit dem diese Investition insbesondere den aktuellen lokalen Trends entspricht.

DER ANLAGECASE

Serbien bewohnt 7,1 Millionen Menschen in alten kommunistischen Gebäuden, die zwischen 1950 und 1980 gebaut wurden. Die letzten 15 Jahre waren geprägt von steigendem Wohlstand, getrieben von steigenden Gehältern, was zu höheren Einkommen für den Staat und den Einzelnen führte. In Belgrad ist die Arbeitslosenquote von 18% im Jahr 2014 auf 7,5 % Ende 2019 gesunken.

Das Durchschnittseinkommen stieg im letzten Jahrzehnt um 50 %. Trotz dieser Tendenzen existieren in Belgrad für die rund 1.4 Mio Einwohner bis heute nur 35'000-50'000 moderne Standardwohnungen. Ungeachtet der steigenden Nachfrage werden pro Jahr nur rund 5’000 neue Wohnungen gebaut.
Weitere vergleichbare Projekte, die in den letzten Jahren durchgeführt wurden, entnehmen Sie bitte dem beigefügten CBRE-Bewertungsbericht Seite 48ff.

Diese Zahlen entsprechen nicht der bestehenden und stetig wachsenden Nachfrage.

OPPORTUNITÄT

Wir bieten rund 1% des Eigenkapitals für jede 1 Mio. EUR Zeichnung in den Anova Debt Fund I. Für Zeichnungen über 15 Mio. EUR in den Anova Debt Fund I bieten wir eine direkte Beteiligung am Partizipationskapital der Serbia Prime Site One AG an, da für Anleger mit mehr als 10 % des Eigenkapitals eine Direktanlage steuergünstiger sein kann.

Equity Warrant: ANOVA Real Estate Equity Opportunity Fund I - LI0577266385
• Stellt ca. 25% des Eigenkapitals des Gesamtprojekts als Partizipationskapital dar
• Erwarteter Multiple über ca. 2 Jahre: 6X bis 10X je nach Wohnimmobilien-Preisentwicklung

Debt Fund: ANOVA Alternative Investments SICAV, ANOVA Debt plus Fund I - LI0577266427
• 10% p.a. Rendite
• Maximal 25.8 Mio EUR

Diese Finanzierungsrunde ermöglicht es Serbia Prime Site One AG, die gesamte Parzelle zu kaufen und alle drei Phasen gleichzeitig zu bauen, was zu Einsparungen von ca. 5% auf 85 Mio. EUR Baukosten führt. Weiter wird Serbia Prime Site One voraussichtlich Mitte Juli 2021 den Kaufvertrag grundbuchamtlich abschliessen. Hierbei ist ein Escrow Account vorgesehen, welcher die finanziellen Mittel für den Landkauf freigibt, sobald das Land sowie alle Baubewilligungen alleine auf den Namen der Serbia Prime Site One AG vertraglich übertragen sind. Nur wenn beide Bedingungen erfüllt sind, gibt die Escrow Bank die Zahlung frei. Die Baugenehmigung für die erste Phase, die wir vor zwei Monaten finanziert haben, ist vor etwa drei Wochen eingetroffen. Die Baugenehmigungen für Phase 3 und 4 sind eingereicht und werden Anfang Juli erwartet.

Partnerschaft mit hrs:
HRS hat sich bereit erklärt, die Bauherrenvertretung der Serbia Prime Site One AG zu übernehmen und das Gesamtprojekt zu leiten. HRS selbst ist mit 400 Spezialisten und einem Jahresumsatz von über 1,2 Mrd. CHF der grösste Immobilienentwickler der Schweiz.

Rückzahlungsstruktur:
I. Bankfinanzierung
II. ANOVA Alternative Investments SICAV, ANOVA Debt plus Fund I – 20% p.a Rendite - LI0577266401
III. ANOVA Alternative Investments SICAV, ANOVA Debt Fund I – 10% p.a Rendite - LI0577266427
IV. ANOVA Real Estate Equity Opportunity Fund I - LI0577266385 und das Aktienkapital

Zeitachse:
Zeichnungsstart: 11. Juni 2021
Zeichnungsende: Mitte Juli 2021
Baubewilligung Phase 1: Ist bereits vor drei Wochen ausgestellt worden.
Baubewilligung Phase 2: Ist eingereicht worden und wird Mitte Juli 2021 erwartet.
Baubewilligung Phase 3: Ist eingereicht worden und wird Mitte Juli 2021 erwartet.
Unterschrift des PSPA: Wird notariell Mitte Juli erwartet.

Für weitere Details schauen Sie bitte in den Flyer oder die weiteren Dokumente oder fragen Sie nach einem Treffen resp. einem Videocall mit uns.

PROJEKT

Serbia Prime Site One AG realisiert über 750 Wohnungen auf 52’592 m2 Wohnfläche und 18’100m2 Gewerbefläche, wovon ein Teil provisorisch für die Schweizer Botschaft reserviert ist. Das Projekt wird in einer Phasen gesamtheitlich realisiert, in welcher vor Baubeginn 20 % der Wohnungen verkauft werden müssen. Der Gesamtverkaufserlös beläuft sich auf über 100 Mio. EUR, die voraussichtlich alle im Laufe der nächsten 24-30 Monate realisiert werden. Die erwartete Rentabilität des Projekts variiert zwischen 15 Mio. EUR und 38 Mio. EUR.

SCHWEIZER FIRMA «SERBIA PRIME SITE ONE AG» IST EIGENTÜMERIN DES PROJEKTS

Da das Land gekauft und das Projekt von einer Schweizer Firma (Serbia Prime Site One AG) entwickelt wird, besteht für die Investoren kein rechtliches Risiko, dass die ausführende Firma dem serbischen Recht unterliegt. Alle Verträge einschließlich der Finanzierung werden mit der Schweizer Firma abgeschlossen. Serbia Prime Site One AG wird lediglich eine Niederlassung in Serbien eröffnen. Daher bleibt das Eigentum am Grundstück und am Projekt bei der Schweizer Firma. Dies ermöglicht es uns auch, die Steuerlast deutlich zu reduzieren. Holcim hat im Jahr 2004 rund 400 Millionen EUR in Serbien investiert - die 100 Mio. EUR aus unserem Projekt werden die zweitgrößte FDI (Foreign Domestic Investment) darstellen, welche jemals aus der Schweiz nach Serbien geflossen ist. Daher unterstützt die Schweizer Botschaft das Projekt aktiv.
Bitte setzen Sie sich mit uns in Verbindung, wenn Sie in einem Meeting oder Video-Call diskutieren möchten.

Vielen Dank,
Tom Aebli und Jan Schoch

Erster Teil bezieht sich auf den Anleger und seine persönlichen Daten. Falls Sie ein Vermögensverwalter sind, der für seine Kunden zeichnet, füllen Sie das Formular mit Ihren Firmendaten aus.

Zweiter Teil spiegelt den jeweiligen Zeichnungsauftrag wider und verlangt von Ihnen, entweder den ANOAVE DEBT PLUS FUND I CLASS A ODER B auszuwählen und die gewünschte fiktive Anlage zu nennen, wobei für die Klasse B eine Mindestanlage von 3 Mio. EUR erforderlich ist. Jede Ihrer Depotbanken benötigt ein individuelles Formular, das mit den Anlegerdaten (Teil 1) und dem Zeichnungsauftrag (Teil 2) ausgefüllt wird.

Dritter Teil bitte leer lassen, da dieser von Ihrer(n) Depotbank(en) auf Basis der von Ihnen in Teil 1 & 2 gemachten Angaben ausgefüllt werden muss (anonymisiert)
=> Bitte senden Sie alle 3 Teile an Ihre Depotbank(en)

Zeichnungsschein